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Contratto preliminare di Compravendita:”Compromesso”

Pubblicato da Claudio Vinci il 22 Aprile 2023
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Per procedere all’acquisto di una casa, il primo passaggio necessario è quello della proposta d’acquisto, ossia la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”.

In seguito all’accettazione, la proposta si perfeziona in tutti i suoi aspetti e diventa un contratto preliminare di compravendita.

Il contratto preliminare di compravendita, nello specifico quello avente ad oggetto un bene immobile, o in gergo comune compromesso, è un contratto a tutti gli effetti, con cui le parti, intenzionate a concludere una futura compravendita – e denominate rispettivamente promissario acquirente (chi acquista) e promittente alienante (chi vende) – si obbligano a stipularla in un momento successivo.

Cosa viene scritto nel contratto preliminare di compravendita?

 

Gli aspetti che riguardano un contratto preliminare sono molti, viene specificato il prezzo, l’immobile da acquistare, l’indirizzo, gli estremi catastali etc

Ricordiamo che ciò che viene scritto nel preliminare sarà riportato anche nel contratto definitivo, senza possibilità di ripensamenti, e potrà essere modificato solo con l’accordo della controparte.

Chi possiede l’immobile dovrà garantire a chi vuole comprarlo:

  • L’esclusiva proprietà e disponibilità del fabbricato;
  • L’assenza di ipoteche, vincoli e gravami, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi genere al momento del rogito notarile;
  • La conformità alle regole edilizie e urbanistiche in vigore

Cosa succede se l’acquirente cambia idea perché ha trovato qualcuno disposto a pagare di più?

Dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta. Al contrario, se tutto prosegue secondo i piani, si passerà alla trascrizione o registrazione dell’atto.

Una volta firmato il preliminare, vi è l’obbligo di registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto deve essere redatto in forma scritta e va registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (o entro 30 giorni, se stipulato con atto notarile).

Per procedere alla registrazione, la documentazione da consegnare è la seguente:

  • Imposta di registro, in misura fissa, di Euro 200,00
  • Imposta sulla caparra, pari allo 0,5% dell’importo versato
  • Imposta sugli acconti-prezzo, pari al 3% di ciascun acconto
  • Vengono inoltre applicate le marche da bollo, pari a 16 Euro ogni 100 righe e per almeno 2 copie.

Qual è la durata di un contratto preliminare di compravendita?

In teoria, non c’è un termine ultimo entro cui, dopo la firma del compromesso, è obbligatorio rogitare, ma quasi sempre le parti indicano una data approssimativa (per esempio entro il tot giorno dell’anno in cui si è sottoscritto il preliminare) oppure una certa (per esempio il 20 luglio) o, ancora, stabiliscono che debba essere soddisfatta una determinata condizione (per esempio il ripristino dello stato di fatto indicato dal catasto, oppure l’ultimazione dei lavori).

Inoltre, la data del rogito indicata nel preliminare può essere cambiata, soprattutto se a chiederlo è il compratore che ha già versato un acconto significativo.

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